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澳门银河官网:城市更新能否撑起万亿市场?业内称金融手段尚未成熟

时间:2019/11/27 17:22:28  作者:  来源:  查看:4  评论:0
内容摘要:  11月27日消息,中国城市更新论坛主席、高和资本合伙人苏鑫日前对新浪财经表示,随着房地产行业从开发时代转向存量时代,城市更新已经具备了几十万亿的市场规模潜力。但是,相较于住宅开发市场,存量市场产业链条和投资周期较长,与之相匹配的金融手段尚未成熟,例如业内呼之欲出的公募REIT...
  11月27日消息,中国城市更新论坛主席、高和资本合伙人苏鑫日前对新浪财经表示,随着房地产行业从开发时代转向存量时代,城市更新已经具备了几十万亿的市场规模潜力。但是,相较于住宅开发市场,存量市场产业链条和投资周期较长,与之相匹配的金融手段尚未成熟,例如业内呼之欲出的公募REITs(房地产信托投资基金)。

  苏鑫对城市更新的市场前景报以乐观态度,“城市更新的市场已经出现了,而且(未来)是几十万亿的规模。”什么时候可以到这个规模?他认为这其中有两大影响因素,一是相应的资产管理公司标准化、规模化,二是金融手段成熟,后者最为关键。

  以美国为例,美国约有13-14万亿美元的商业不动产,其中40%已经变成金融化产品,包括REITs、CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券)、私募基金等等。

  苏鑫指出,“房地产开发是高周转的,是制造业的模式,我买零件组装成机器之后把它卖掉,房地产开发是这种模式。而城市更新最终的模式是靠现金流——把项目运作起来以后,最终可以进入证券化市场,或者是卖给更大的机构,比如保险。”他总结道,房地产住宅开发“三高”:高毛利、高周转、高回报;而城市更新是“三长”:产业链条长,对资本的要求更长,还有投资周期相对较长。

  “我们以前的金融手段本质上是基于开发时代的,住宅开发的金融是高周转的。而基于这种存量(市场)的需要,长期运营资产的金融手段还未成熟,所以就出现了各种类REITs来解决一部分问题,但是规模不够”。

  在他看来,REITs是城市更新最主要的金融手段。以广州城市更新项目永庆坊为例,“现有的城市更新一般大部分的模式都是机会型,所谓机会型就是购买一个资产,然后通过改硬件改空间、装内容两个手段最终运营起来,差不多3~5年就可以退出。这方面的基金一般都是5+1+1就是5年期,但是有两年的缓冲余地。具体收益每个基金都不一样,如果是机会型的城市更新预期基本上是12%~15%,都是行业大体水平”。

  长租公寓常见的REITs资产,“因为长租公寓不能散卖,那回报率就是这么多——大概3~5%。那么随着经营更好,一些资本市场政策出台以后,完全可以放在资本市场里,(投资方)一样可以套利退出”。苏鑫说。因而REITs对于未来存量市场的发展至为重要,“这是推动(房地产)行业非常重要的一种手段,如果没有REITs出来,几十万亿的(城市更新)市场没有金融手段,也做不出来”。

  尽管近年来公募REITs呼之欲出,但是一直未见到“靴子”落地。今年11月,在2019中新(重庆)战略性互联互通示范项目金融峰会上,证监会副主席阎庆民介绍,目前证监会正会同相关部委,研究推进在国家政策重点支持区域的公募REITs试点工作,支持中新产业园区等新加坡在华投资基础设施项目通过公募REITs融资。

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